本文主要讨论四个问题:(1)地产周期波动缘何而来,(2)地产周期基本面如何演化,(3)地产周期行情怎样变迁,(4)2017年地产行业向何而去。本文主要讨论四个问题:(1)地产周期波动缘何而来,(2)地产周期基本面如何演化,(3)地产周期行情怎样变迁,(4)2017年地产行业向何而去。
房地产供给刚性强而需求弹性强,我们认为地产周期是政策调控产生的需求波动。政策周期内生于经济周期,根源在于房地产的双刃剑作用:正刃是指地产投资拉动经济,也是财政来源;反刃是指房价关系民生风险,影响实体经济。对于政策时点,紧缩政策出台于房价进入环比1.5%以上的过热期,而紧缩政策出台于楼市量价齐跌、工业与出口疲软,经济滑出合理区间之时。
回顾历史,我们认为楼市成交受政策驱动,同时长期需求弹性递减,导致成交反弹愈加依赖于政策补位。房价方面,房企仍然掌握着楼市定价权,房价上涨取决于供求关系,房价下跌取决于资金压力。对于投资,需要综合投资意愿与投资能力双断,投资意愿长期来看逐渐减弱并向核心城市收缩,投资能力取决于资金状况,在融资渠道受限的背景下,主要随销售情况而波动。
十年地产行情告诉我们,地产板块走势是由市场面、政策面以及基本面等三因素共同决定,超额收益需要三因素共振,即三者同时向上才可获得。从投资风格来看,2011年之前是地产板块高成长时代,龙头地产标的涨幅居前,但是自2012年以来地产行情中,基本面已成往事,转型、重组成为行业热门投资主题。
从政策面上看,2017年整体紧中有稳,中央层面托底概率不大。从基本面来看,2017年销售端将呈现量缩价稳走势,而投资端将稳健回落。从市场面来看,根据长江证券策略团队观点,明年行情“居谷望山”,走势前低后高,四季度再度回调。
最后,根据板块超额收益的三因素共振理论,我们认为2017年政策面、基本面难言见顶,地产板块大概率将无超额收益机会,市场风格仍然偏好转型、重组概念类的标的,龙头地产回归遥遥无期。
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