基金业协会于2017年2月13日发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（下称“4号文”）“证券期货经营机构私募资产管理计划”对“房地产开发企业、项目”的投资，方式为停止部分相关资管产品的备案。那么，受到的的证券期货经营机构的定义是什么？私募投资基金管理人是否适用4号文？“房地产开发企业、项目”的定义是什么？本文将从这些问题的角度逐步解读该文件。
根据基金业协会于2016年7月15日颁布的《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行》第二条中：本所称证券期货经营机构，是指证券公司、基金管理公司、期货公司及其依法设立的从事私募资产管理业务的子公司。
私募投资基金管理人虽不属于“证券期货经营机构”，但是《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号起草说明》中有如下表述：“证券期货经营机构通过资产管理计划形式开展的私募资产管理业务适用《备案管理规范第4号》。为避免监管套利，《通知》明确私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。证券公司、基金管理公司子公司按照开展的资产证券化业务不适用《备案管理规范第4号》。”
由此可以确定，私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的也适用4号文，需要受到。
“热点城市”包括、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，将根据住房和城乡建设部相关适时调整。
“普通住宅地产项目”是指房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者仅用于居住（保障性住宅除外）。
被除外的“保障性住宅地产”是指房地产企业按照要求为中低收入住房困难家庭开发的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房、棚户区、旧住宅区等构成，区别于由市场形成价格的普通商品住宅。
根据4号文，名股实债是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
根据4号文，资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。由于需要穿透审查，通过私募基金投资私募资管计划，再由私募资管计划以债权方式投资热点城市普通住宅地产的方式已将受到。
简而言之，私募资管计划或私募基金通过债权方式直接或间接投资热点城市普通住宅地产是4号文的对象。
从4号文的可以看出，以下三个元素同时具备时，投资将受到：私募资管计划或私募基金、热点城市普通住宅地产、债权投资。换言之，以下投资未被4号文：
非私募资管计划或私募基金投资，即在交易架构中不存在私募资管计划或私募基金的投资项目，或相关私募资管计划、私募基金已于2017年2月13日前完成备案（但相关投资项目到期后不得续期）因为根据《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号起草说明》关于新老划断的，《备案管理规范第4号》自2017年2月13日起施行，基于“新老划断，平稳过渡”的原则，《通知》中明确证券期货经营机构新设立的私募资产管理计划应当符合《备案管理规范第4号》要求；存续产品不得新增与《备案管理规范第4号》不符的投资项目；存续产品已投项目存在《备案管理规范第4号》第一、二、情形的，相关投资项目到期后不得续期。
1.房地产项目不在、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市（将根据住房和城乡建设部相关适时调整范围）的普通住宅地产。
2.房地产项目虽在、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市（将根据住房和城乡建设部相关适时调整范围），但不属于普通住宅地产，例如的保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产均不受限。
3.房地产项目不在、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市（将根据住房和城乡建设部相关适时调整范围）。
非债权投资。即便是由私募资管计划或私募基金投资热点城市普通住宅地产项目，若投资方式债权投资，亦不受限，如真正的股权投资。这里的“股权投资”应当与“名股实债”的投资有明显区别，即不得存在“保本保收益承诺、定期向投资者支付固定收益的约定、满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者本息的投资方式”等约定或安排，回购、第三方收购、对赌、定期分红等类债权投资性质的约定均不宜采用。
另外，根据《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号起草说明》，证券公司、基金管理公司子公司按照开展的资产证券化业务也未受到4号文。
根据《中华人民国行政处罚法》，作为社会组织的基金业协会不具有行政处罚的。但是，根据《私募投资基金管理人登记和基金备案办法(试行)》第三十条的，“私募基金管理人、高级管理人员及其他从业人员存在以下情形的，基金业协会视情节轻重可以对私募基金管理人采取、行业内通报、公开、暂停受理基金备案、取消会员资格等措施，对高级管理人员及其他从业人员采取、行业内通报、公开、取消从业资格等措施，并记入诚信档案。情节严重的，移交中国证监会处理：(一)违反《证券投资基金法》及本办法；(二)在私募基金管理人登记、基金备案及其他信息报送中提供虚假材料和信息，或者隐瞒重要事实；(三)法律法规、中国证监会及基金业协会的其他情形。”
、行业内通报、公开、暂停受理基金备案、取消会员资格等措施，对高级管理人员及其他从业人员采取、行业内通报、公开、取消从业资格等措施对资管机构及其从业人员的影响巨大。一方面，其信誉将会受到极大的打击，资管行业以信誉为生，失去了信誉将难以立足；另一方面，取消资格不予备案等“牌照打击”可能从法律方面终结其资格业务。因此，笔者认为，包括4号文在内的基金业协会的规范性文件均具有不可忽视的强制性，必须严格遵守，并加以重视。
证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资 房地产开发企业、项目
落实中央房地产调控规范私募资管投资行为 ——中国证券投资基金业协会发布《私募资产管理计划备案管理规范第4号》
证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目
证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目，应符合国家相关产业政策要求，严格遵守《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行》有关，并符合以下规范性要求：
一、证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快热点城市[1]普通住宅地产项目[2]的，暂不予备案，包括但不限于以下方式：
二、资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，即向底层资产进行穿透审查，以确定受托资金的最终投资方向符合本规范要求。
三、私募资产管理计划不得通过银行委托贷款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房地产开发企业[4]提供融资，用于支付土地出让价款或补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
四、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、情形的，资产管理人应当向投资者充分披露融资方、项目情况、措施等信息。
五、私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在本规范第一、二、情形的，资产管理人应当完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。
[1]目前包括、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个城市，将根据住房和城乡建设部相关适时调整范围。
[2]根据深交所《关于试地产行业划分标准操作的通知》，房地产划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。项目中同时包含多种类型住房的，计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设。
[3]本规范所称名股实债，是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
[4]上市公司，原则上按照上市公司所属中国证监会行业分类结果作为判断依据。非上市公司，参照《上市公司行业分类》执行，即：当公司最近一年经审计的房地产业务收入比重大于或等于50%，则将其划入房地产行业；当公司没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司营业收入和利润的30%以上（包含本数），则该公司归属于房地产行业。其中，房地产业务收入包括从事普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他房地产所取得的收入。
落实中央房地产调控 规范私募资管投资行为 ——中国证券投资基金业协会发布《私募资产管理计划备案管理规范第4号》
为贯彻落实、国务院关于房地产调控工作的，中国证券投资基金业协会（以下简称协会）研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称《备案管理规范第4号》），对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。经中国证监会批准及协会理事会表决通过，《备案管理规范第4号》于2017年2月13日发布实施。
为防范监管套利行为，《备案管理规范第4号》在明确适用范围包括证券期货经营机构私募资产管理业务基础上，将私募基金管理人开展的投资房地产开发企业、项目业务一并纳入，切实避免资金违规流入房地产调控领域。
《备案管理规范第4号》“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，将规范重点聚焦在直接或间接投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品，明确协会暂不予备案此类产品；同时，私募产品向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款，以及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利，在监管口径方面与其他监管机构保持一致。
《备案管理规范第4号》“分类对待、统一规范、平稳过渡”的总体原则，对热点城市范围、普通住宅地产项目界定标准、多类型项目处理方法等事项作了明晰，并进一步明确，投资标准化债券和股票以及股权投资的，不受《备案管理规范第4号》。
《备案管理规范第4号》旨在贯彻落实、国务院关于房地产调控工作的，推动房地产回归其居住属性，严格规范私募资产管理业务投资房地产行为，有利于进一步热点城市房地产泡沫，促进市场健康平稳发展。
下一步，协会将在正本清源，强化约束的前提下，督促行业机构执行《备案管理规范第4号》的各项要求，切实落实国家相关房地产调控政策，并根据执行过程中发现的问题和情况，及时调整完善《备案管理规范》。
为贯彻落实、国务院关于房地产调控工作的，进一步落实《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行》（以下简称《暂行》）有关要求，中国证券投资基金业协会（以下简称协会）研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称《备案管理规范第4号》），经中国证监会同意及协会理事会审议通过，现予发布实施。
自发布之日起，证券期货经营机构新设立的私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目应当符合《备案管理规范第4号》要求；存续产品不得新增与《备案管理规范第4号》不符的投资项目；存续产品已投项目存在《备案管理规范第4号》第一、二、情形的，相关投资项目到期后不得续期。
私募基金管理人开展私募投资基金业务，投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。
协会将进一步加强对私募资产管理计划的备案核查和自律管理力度，密切监测私募资产管理计划投资运作情况，及时了解行业机构展业过程中出现的新情况、新问题，通过不定期发布或调整备案管理规范的形式，明确相关要求，提示合规风险，行业秩序，共同促进私募资产管理行业规范、健康发展。
为贯彻落实、国务院关于房地产调控工作的，进一步落实《证券期货经营机构私募资产管理业务运作管理暂行》（以下简称《暂行》）有关要求，中国证券投资基金业协会（以下简称协会）研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称《备案管理规范第4号》）以及《关于发布证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号的通知》（以下简称《通知》），现就有关情况说明如下：
根据房地产市场调控协调工作小组的统一部署，按照中国证监会要求，协会近期对证券期货经营机构私募资管产品参与房地产市场投资的情况进行了摸底。统计显示，证券期货经营机构私募资管产品投资房地产市场规模在资产管理总规模中的占比不高，但资金来源以银行为主、通道业务占比高、项目集中于热点城市等特征较为显著，与落实房地产调控工作的整体目标还有一定差距。
针对私募资产管理业务投资房地产市场现状，按照证监会部署，协会着手开展《备案管理规范第4号》起草工作。此次起草的主要思是以分类对待、统一规范、平稳过渡为原则，根据相关房地产调控政策导向，在房地产项目所在地、项目性质、资金用途等方面区别对待，重点规范私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为。
《备案管理规范第4号》整体结构与此前发布的《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第1-3号》保持一致，共五条，主要内容如下：
证券期货经营机构通过资产管理计划形式开展的私募资产管理业务适用《备案管理规范第4号》。为避免监管套利，《通知》明确私募基金管理人开展私募投资基金业务投资房地产开发企业、项目的，参照《备案管理规范第4号》执行。证券公司、基金管理公司子公司按照开展的资产证券化业务不适用《备案管理规范第4号》。
根据《暂行》第六条，证券期货经营机构发行的资产管理计划不得投资于不符合国家相关产业政策要求的项目。《备案管理规范第4号》结合当前房地产调控政策与行业现状，对《暂行》相关要求进行细化完善。一方面，从项目所在地来看，目前证券期货经营机构私募资产管理产品投资房地产市场，存在投向为、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个房地产价格上涨过快热点城市（以下简称热点城市）的情况，个别热点城市还较为集中，需进一步强化落实房地产调控政策；另一方面，从项目属性来看，投资项目目前多为普通住宅地产，而政策鼓励的保障性住宅地产项目占比偏低。综合上述因素考虑，本着分类对待的原则，《备案管理规范第4号》证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。同时，《备案管理规范第4号》明确以下原则：一是热点城市范围将根据住房和城乡建设部相关适时调整；二是根据深交所《关于试地产行业划分标准操作的通知》的相关标准，界定纳入规范的普通住宅地产项目；三是对项目中同时包含多种类型住房的，明确要求计划募集资金不得用于项目中普通住宅地产建设；四是明确投资标准化债券和股票，以及股权投资不受此。
需要说明的是，个别机构可能通过嵌套投资产品、受让信托受益权、受让资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权等方式规避相关监管要求，变相投资于热点城市普通住宅地产项目。为防止出现上述情况，《备案管理规范第4号》明确，以上述方式投资于热点城市普通住宅地产项目的私募资产管理计划，暂不予备案。《备案管理规范第4号》明确名股实债是指投资回报不与被投资企业的经营业绩挂钩，不是根据企业的投资收益或亏损进行分配，而是向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者本息的投资方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。
协会前期备案、监测发现，部分证券期货经营机构设立的私募资产管理计划通过银行委托贷款、信托计划、受让各类资产收（受）益权等形式向房地产开发企业提供融资。其中，个别产品还存在提供融资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款等情形。为落实房地产调控政策，与其他金融监管机构规则保持一致，避免监管套利，《备案管理规范第4号》明确私募资产管理计划向房地产开发企业提供融资不得用于支付土地出让价款或补充流动资金。同时，《备案管理规范第4号》强调不得直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。
《备案管理规范第4号》强调资产管理人应当依据勤勉尽责的受托义务要求，履行向下穿透审查义务，以确定受托资金的最终投资方向符合《备案管理规范第4号》要求。设立私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目且不存在《备案管理规范第4号》第一、二、情形的，应当向投资者充分披露融资方、项目情况、措施等信息；完善资金账户管理、支付管理流程，加强资金流向持续，防范资金被挪用于支付合同约定资金用途之外的其他款项。
《备案管理规范第4号》自发布之日起施行，基于“新老划断，平稳过渡”的原则，《通知》中明确证券期货经营机构新设立的私募资产管理计划应当符合《备案管理规范第4号》要求；存续产品不得新增与《备案管理规范第4号》不符的投资项目；存续产品已投项目存在《备案管理规范第4号》第一、二、情形的，相关投资项目到期后不得续期。
根据《关于试地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》（深证函〔2016〕713号，以下简称“《分类监管函》”），房地产行业公司债券发行审核试行分类监管。为进一步完善房地产行业公司债券分类监管具体措施，提高发行人信息披露标准，结合《上市公司行业分类（2012年修订）》（以下简称“《上市公司行业分类》”）、《国民经济行业分类》(GBT4754-2011)（以下简称“《国民经济分类》”）中房地产行业分类及公司债券业务实践，现试行公司债券业务房地产行业类型划分标准操作。
根据《国民经济行业分类》有关及统计实践，发行人从事的一级土地开发业务应归类为建筑类业务。
参照《国民经济行业分类》中房地产行业的分类，结合审核实践，现将房地产行业划分为普通住宅地产、保障性住宅地产、商业地产、工业地产和其他房地产。
对主要从事“保障性住宅地产”业务的发行人，如其募集资金用于省级保障性住房项目建设，原则上无需按照《分类监管的函》进行监管分类，但仍应符合国家房地产宏观调控政策的相关要求，以及《分类监管的函》的募集资金监管和承销机构核查要求。
房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者仅用于居住（保障性住宅除外）。
房地产企业按照要求为中低收入住房困难家庭开发的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房、棚户区、旧住宅区等构成，区别于由市场形成价格的普通商品住宅。
房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途，区别于以居住功能为主的普通住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产。
房地产开发企业通过出售、出租或租售结合等方式，将房屋提供予使用者用于生产、仓储和研发等工业用途，通常包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
房地产具体类型的划分，除参照上述定义之外，还可同时结合房地产收入项目所对应的土地使用证载明的用途或保障房相关文件进行辅助判断。
如发行人为非上市公司，参照《上市公司行业分类》执行，即：当发行人最近一年经审计的房地产业务收入比重大于或等于50%，则将其划入房地产行业；当发行人没有一类业务的营业收入比重大于或等于50%，但房地产业务的收入和利润均在所有业务中最高，而且均占到公司营业收入和利润的30%以上（包含本数），则该发行人归属于房地产行业。其中，房地产业务收入包括从事普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他房地产所取得的收入。
拟申报公司债券的房地产企业发行人应在募集说明书中按以上五类收入列示房地产业务收入结构，并由主承销商和发行人会计师发表核查或审阅意见。
房地产企业原则上遵循收入标准，以其最近一年经审计的房地产业务收入中来自普通住宅地产、商业地产、工业地产、保障性住宅地产和其他地产收入占房地产业务总收入比例最大的一项，确认其房地产细分类型。
房地产业发行人上传公司债券发行申报材料时，需同时报送“房地产业务专项说明”（见附件一），主承销商应出具房地产业务专项核查报告，相关核查材料由主承销商留存备查。
发行人在发行前提交材料时，需再次报送“房地产业务专项说明”，主承销商需同时出具房地产业务专项核查报告。
马树立律师专著《新三板公司股权激励解决之道》由法律出版社出版发行，现已通过新华书店、当当、天猫等主流渠道发售！
新三板是一片希望的田野，新兴业态企业在这里占据主导地位，这些企业的成长更多是靠人才资本与物质资料结合时产生的价值，而灵活有效的激励制度，对稳定高管和核心技术人员具有积极作用，挂牌企业如何选择适合自身成长的股权激励方案事关重大。股权激励是一把双刃剑，只要运用得当，会在企业内部产生积极的化学反应，实现人尽其才，物尽其用，让企业快速发展之。
马树立，国浩律师事务所律师。主要业务领域为：新三板、股权激励、并购重组、私募股权投资等资本市场法律业务。
《新三板公司股权激励解决之道》现已面世！新华书店、天猫、当当网、亚马逊……均有销售！感谢关注！
推荐：